房產(chǎn)政策

1什么是存量房

　　存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。

　　存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。存量房買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。

　　存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。

　　存量房買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同在生效后的30日內(nèi)，向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。

2什么是房改房

　　房改房，是指于1994年國務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟(jì)的一項過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。

　　房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售。

　　房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。

　　在房改售房中對購房的面積有所控制，規(guī)定人均可購房的建筑面積的控制指標(biāo)，以防止一些人利用職權(quán)大量低價購買公有住房，造成國有資產(chǎn)或公有財產(chǎn)的流失。

　　購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價格在標(biāo)準(zhǔn)價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠，對離休干部也有優(yōu)惠政策。

　　另外購買房改中的公有住房，在進(jìn)入市場方面是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，指職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買的公有住房。

3何為住房保障

　　住房保障是一個包含范圍很廣的概念。廣義地說，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一種具體形式。它們是低生產(chǎn)力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市場配置住房資源，并不等于說人人都只能依靠自己的收入買房子住，也不等于說人人都只能靠市場化競爭、自主分散決策來獲取住房。

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，為了保障每個人都有房子住，政府要實(shí)施一些特殊的政策措施，幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體。這個政策體系的總稱，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失業(yè)保障、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等都是社會保障體系的組成部分。

　　《新型城市化背景下的住房保障》的報告認(rèn)為，當(dāng)前中國住房的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性矛盾，即高房價超出居民的支付能力;保障性住房供給比例偏低。

　　該報告指出，要實(shí)現(xiàn)十八大報告提出的“有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”目標(biāo)，大力推進(jìn)新型城市化戰(zhàn)略，政府住房保障的責(zé)任不能僅著眼于現(xiàn)有城市戶籍居民，而應(yīng)覆蓋到在城市居住的所有居民。隨著中國新型城市化進(jìn)程的加快，包括農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在內(nèi)的新增城市人口規(guī)模龐大，對住房的可支付能力更低，由此將給政府承擔(dān)住房保障責(zé)任帶來巨大的壓力，需要高度重視住房保障目標(biāo)和保障手段的頂層設(shè)計。

　　針對這一事關(guān)未來中國經(jīng)濟(jì)增長前景與人民美好生活的重大問題，報告提出，中長期內(nèi)住房保障的目標(biāo)應(yīng)確定為：保障所有在城市生活的人群擁有“可支付的、合理、適宜的居住空間”。

　　為實(shí)現(xiàn)這一政策目標(biāo)，報告指出：特定時期采取以行政手段控制住房市場有其合理性，但在長期內(nèi)應(yīng)放棄單純以房價為調(diào)控目標(biāo)，而應(yīng)重視人們居住空間的合理化和可支付性，采取以經(jīng)濟(jì)利益調(diào)節(jié)、市場化管理手段為主體的住房保障政策框架。

　　這一政策框架的基本思路可概括為三大主體政策：

　　第一，形成市場化住房與保障性住房協(xié)調(diào)發(fā)展的住房供給體系，采取多種手段增加保障性住房供給。市場化住房應(yīng)是住房供給的主體，市場自由購買和出售，租售權(quán)利不受限制。供給面干預(yù)政策的核心，是提供部分低于市場均衡價格的保障性住房，主要用于滿足中低收入人群的保障性需求。保障性住房主要用于出租，也可以出售給中低收入居民。當(dāng)前可以采取加大公租房建設(shè)力度，通過免繳保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅等手段激勵小產(chǎn)權(quán)房、商品房納入保障性住房租賃體系等。在城市化進(jìn)入穩(wěn)態(tài)階段之后，可以通過將公共住房出售等措施，鼓勵保障性住房自有為主。

　　第二，以保有環(huán)節(jié)差異化房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)市場化住房價格。其政策目標(biāo)是提高超過“合理居住空間”的持有商品房的成本。報告建議應(yīng)及時推廣上海、重慶的經(jīng)驗，針對居民用房開征保有環(huán)節(jié)的差異化房產(chǎn)稅，對于城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論其住房是何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，對于40平方米及以下部分，則不征收保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅。

　　第三，基于市場化原則管理保障性住房，增強(qiáng)保障性住房的資產(chǎn)屬性。報告強(qiáng)調(diào)應(yīng)簡化當(dāng)前種類繁多的保障性住房的復(fù)雜管理格局，將其統(tǒng)一為單一的保障性住房。保障性住房應(yīng)封閉運(yùn)行，允許中低收入居民按統(tǒng)一的、市價70%的標(biāo)準(zhǔn)租賃或購買保障性住房?，F(xiàn)階段應(yīng)主要采用租賃的方式。除政府建設(shè)的公共產(chǎn)權(quán)住房之外，在當(dāng)前階段還應(yīng)通過稅收手段等將小產(chǎn)權(quán)房，空置商品房調(diào)動出來，接受政府的租金管制，租賃給中低收入居民。在城市化進(jìn)入穩(wěn)態(tài)階段之時，可以逐步將部分公共產(chǎn)權(quán)保障性住房按市場均衡價格的70%水平出售給中低收入居民。對于支付能力無法滿足租賃保障性住房的，財政應(yīng)根據(jù)居民收入水平的差異，設(shè)置多檔租金予以補(bǔ)貼。

　　2015年3月5日，在第十二屆全國人民代表大會第三次會議上，總理指出：①要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度;②把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。他強(qiáng)調(diào)，支持居民自住和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。