二手房過戶

1二手房交易過戶流程

　　(1)買方咨詢

　　買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

　　(2)簽合同

　　賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　(3)辦理過戶

　　買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　(4)立契

　　房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

　　(5)繳納稅費(fèi)

　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

　　(6)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　(7)銀行貸款

　　對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

　　(8)打余款完成交易

　　買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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2二手房過戶所需材料

　　過戶需要提供資料主要有：房屋所有權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。

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3二手房過戶中介費(fèi)用

　　依據(jù)物價(jià)局相關(guān)文件規(guī)定，房產(chǎn)交易額在500萬元(含500萬元)以下的按3%收取;超過500萬元至1000萬元金額(含1000萬元)的，按3%收取;超過1000萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按每宗交易額計(jì)算，而不應(yīng)該按照買賣雙方分別計(jì)算。

　　比如，一套房產(chǎn)的成交額為100萬元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為：

　　中介費(fèi)=100萬元×3%=3萬元

　　即買賣雙方合計(jì)需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為30000元整。

　　再比如，一套房產(chǎn)的成交額為550萬元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為：

　　中介費(fèi)=550×3%=16.5萬元

　　即買賣雙方合計(jì)需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為16.5萬元整。

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4二手房過戶交易稅費(fèi)

　　1、營業(yè)稅(稅率5.65% 賣方繳納)

　　根據(jù)財(cái)政部2015年3月30日《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，自2015年3月31日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅。也就是說，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售均應(yīng)全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　2、個(gè)人所得稅：(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)

　　征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購買時(shí)間超過2年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。

　　3、印花稅：(稅率1‰買賣雙方各半)

　　不過從2009年至今國家暫免征收。

　　4、契稅：(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納)

　　征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 注：首次購買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

　　5、測繪費(fèi)

　　1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測繪面積 (08年4月后新政策房改房測繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

　　6、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額

　　住宅6元/平米*實(shí)際測繪面積，非住宅10元/平米

　　7、登記費(fèi)：(工本費(fèi))

　　80元，共有權(quán)證：20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套(若賣方夫妻不在同一個(gè)戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、買方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份) ⑵房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。注：房改房過戶時(shí)需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶;如在房改之前，則應(yīng)提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn)，并提交房改原始票據(jù)原件。

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