土地讓出金

1土地出讓金種類

　　土地出讓金可以具體分為以下幾類：

　　第一、轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)的，以按規(guī)定計算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的價款為土地出讓價款。

　　第二、以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，以所確定的總成交價款為土地出讓價款。

　　第三、變現(xiàn)、處置、抵押劃撥國有土地使用權(quán)的，以按規(guī)定計算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的價款為土地出讓價款。

　　第四、土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期的，以繳納的續(xù)期價款為土地出讓價款。

　　第五、改變出讓國有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件的，以按規(guī)定計算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的價款為土地出讓價款。

2土地出讓金計算方法

　　第一、有實(shí)際成交價且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，按照成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)來計算土地出讓金，如果成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，則按照全部地價的40%來計算。

　　第二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時，按照基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%進(jìn)行計算。

　　第三、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按照評估價的40%來計算土地出讓金。

　　第四、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按照不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)來計算土地出讓金。

3土地出讓金返還方式

　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償)

　　目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，用于該項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬中，用于拆遷費(fèi)用1000萬元，用于動遷戶補(bǔ)償2000萬元。企業(yè)實(shí)際向動遷戶支付補(bǔ)償款1500萬元。

　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進(jìn)行返還。

　　一般情況下，由于實(shí)施了土地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。

　　但是在經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是。

　　因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償。

　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館)

　　公共配套設(shè)施是開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項(xiàng)時承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。

　　此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。

　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人

　　目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補(bǔ)貼等等。

　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎勵或補(bǔ)助

　　在土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進(jìn)行返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補(bǔ)貼等等。