使用權(quán)房

1使用權(quán)房繼承

　　使用權(quán)房不能直接繼承。但是，通過間接操作的方法，仍然有兩條途徑可以實(shí)現(xiàn)使用權(quán)房的間接繼承：

　　第一種方法是，父輩或祖輩在過世前，先按照政策將使用權(quán)房買下，變成已購公房，已購公房屬于私有財產(chǎn)，在死者過世后，即可由其子女或親屬繼承。

　　第二種方法是，死者的子女或親屬與房管局協(xié)商一致,變更公房承租人,然后將該房屋買下。

　　按照第二種方法操作時，通常要求在該房屋內(nèi)有戶口或具有上海市常住戶口。后來，《上海市高級人民法院關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見》(滬高法民一[2004]44號)又將新承租人的條件進(jìn)一步放寬，具體而言，以下兩種人可以成為新承租人：

　　1、在本市無常住戶口，但因與原承租人或同住人結(jié)婚而在該公房內(nèi)實(shí)際居住生活一年以上的;

　　2、因服兵役、就學(xué)、服刑等原因，戶口遷出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前實(shí)際居住生活于該公房內(nèi)，且在本市無其他住房，或雖有其他住房但居住困難的。

　　按照國家的規(guī)定，使用權(quán)房是無法直接繼承的，不過按照上海的法律規(guī)定呢，其實(shí)是可以作為間接方式繼承的，但是前提也需要具備上文的兩種條件，使用權(quán)房是作為國家的財產(chǎn)，如果想作為遺產(chǎn)繼承，還需要想辦法變成私有財產(chǎn)，只有這樣私有的財產(chǎn)可以作為遺產(chǎn)也好，還是贈予都是合法的，但是變成私產(chǎn)也是需要有一定的程序，需要嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行。

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2使用權(quán)房出售

　　使用權(quán)房是計劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，不過，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來的一項(xiàng)獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。與有產(chǎn)權(quán)的二手房相比，使用權(quán)房更有價格優(yōu)勢，在品質(zhì)相仿的情況下，二者價格相差至少幾萬元錢，多則十幾萬元。另外，對于購買二手房用做投資的買家來講，使用權(quán)的房子也很有誘惑力：投入較低，租金收益卻并不少。除價格優(yōu)勢外，購買使用權(quán)后，相應(yīng)的福利也可轉(zhuǎn)讓，購買者可享受參加房改，并繼承等優(yōu)惠措施。

　　據(jù)鏈家·寶業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，自《通知》出臺以來，使用權(quán)房交易逐漸活躍，有的購房者指定要購買使用權(quán)房子，使2004年一季度北京市的交易量呈現(xiàn)上升趨勢。

　　眾所周知，購買產(chǎn)權(quán)房期待增值，是通過整個房地產(chǎn)市場的大勢上漲或不動產(chǎn)對應(yīng)貨幣貶值而實(shí)現(xiàn)的。但使用權(quán)房，是通過所買房屋下面附著的土地，有朝一日在政府改變原有用途或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的過程中實(shí)現(xiàn)增值。換言之，就是將來動拆遷獲得的補(bǔ)償能夠超過購房時的投入。為此，在考慮出手購買使用權(quán)房時，必須為自己投入買房的資金，預(yù)留略高于銀行存款利息收益的空間。

3使用權(quán)房交易流程

　　1、轉(zhuǎn)讓手續(xù)入交易中心當(dāng)日，往前推兩年，若“房東”兩年內(nèi)已購入商品房，不論房屋大小，就可以從監(jiān)管賬戶中直接支取房款。

　　2、轉(zhuǎn)讓手續(xù)入交易中心當(dāng)日后三年內(nèi)，若“房東”購入商品房不論大小，就可從監(jiān)管賬戶直接支取房款。

　　3、若“房東”轉(zhuǎn)讓手續(xù)入交易中心當(dāng)日后三年了，還沒有動靜，那就再等三年后，才可從監(jiān)管賬戶直接支取房款。

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